En septiembre de 2025, el mercado de vivienda nueva en Colombia mostró señales mixtas de recuperación. Según el informe más reciente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), las ventas y los lanzamientos de vivienda registraron incrementos de dos dígitos frente al año anterior, mientras que los inicios de obra mantuvieron una caída significativa.

De acuerdo con los datos del sistema Coordenada Urbana, entre enero y septiembre se vendieron 128.543 unidades de vivienda nueva, un crecimiento de 12 % anual, y se lanzaron 99.807 unidades, con un aumento de 13,8 %. En contraste, las iniciaciones de obra se redujeron a 78.679 unidades, lo que representa una variación negativa de 28,6 % frente al mismo periodo de 2024.

Camacol destacó que el desempeño del mercado ha estado marcado por una recuperación en el frente comercial, impulsada principalmente por la vivienda No VIS, mientras que los segmentos de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y de Interés Social (VIS sin VIP) mantienen rezagos derivados de la suspensión de preasignaciones del programa Mi Casa Ya (MCY) a finales de 2024. Según el gremio, los efectos de esa medida continúan afectando la dinámica del año en curso, especialmente en el caso de la VIP, que presentó caídas tanto en ventas como en lanzamientos.

La vivienda No VIS mostró el mejor desempeño entre los tres segmentos. De acuerdo con los cálculos de Camacol, las ventas de este tipo de vivienda crecieron 18,7 % anual, mientras que los lanzamientos aumentaron 22,1 %. En contraste, el segmento VIS (sin VIP) tuvo un incremento de 13,8 % en ventas y de 23,5 % en lanzamientos, pero con reducciones marcadas en los inicios de obra, que cayeron 33,6 %. En el caso de la vivienda VIP, los lanzamientos disminuyeron 32,3 % y las ventas retrocedieron 11,8 %, en línea con las restricciones de acceso a los subsidios.

Incremento en desistimientos y ajustes del mercado

Entre enero y septiembre de 2025 se reportaron 28.933 desistimientos de vivienda en el país, un aumento de 4,1 % frente al mismo periodo del año anterior. Según Camacol, este comportamiento evidencia diferencias entre los segmentos del mercado. La vivienda VIP registró el mayor incremento, con un alza de 47,1 % en desistimientos, mientras que en la VIS (sin VIP) el aumento fue de 2,9 %. Por el contrario, en la vivienda No VIS se observó una reducción de 10 %.

El gremio indicó que este resultado confirma la heterogeneidad del proceso de ajuste del sector, que atraviesa una etapa de estabilización tras los choques de política pública y las variaciones en los costos de financiación. “El comportamiento de los desistimientos refleja los retos que aún enfrenta el mercado para recuperar plenamente su ritmo de actividad, en especial en los segmentos que dependen de subsidios”, señaló Camacol.

En conjunto, las cifras muestran que, aunque el mercado mejora en sus indicadores comerciales, persiste una brecha entre la intención de compra y la ejecución efectiva de los proyectos. Los analistas de la entidad consideran que la caída en los inicios de obra está relacionada con la menor disponibilidad de subsidios, las restricciones de crédito y los mayores tiempos de estructuración de proyectos.

Desempeño regional: Bogotá, Antioquia y Atlántico lideran el crecimiento

El análisis por regiones muestra que 12 de las 20 áreas analizadas registraron crecimientos anuales en ventas de vivienda nueva, 9 en lanzamientos y 4 en iniciaciones de obra. Camacol destacó que el crecimiento de las ventas ha sido un fenómeno relativamente extendido en el país, pero que la mayor contribución provino de tres regiones: Bogotá, Antioquia y Atlántico.

Según los cálculos del gremio, estas tres zonas explicaron el 88 % del crecimiento total nacional de las ventas en lo corrido del año. Bogotá aportó 4,5 puntos porcentuales a la variación total, Antioquia 3,8 puntos y Atlántico 2,2 puntos. En conjunto, estos departamentos concentraron el dinamismo del mercado durante 2025, impulsados por programas de vivienda promovidos por las administraciones locales.

En Bogotá, Camacol destacó el impacto de iniciativas como Oferta Preferente, Reactiva tu Compra y Reduce tu Cuota, que buscan facilitar el acceso a vivienda para hogares de ingresos medios y bajos. En Medellín, el programa Compra tu Casa ha favorecido la demanda, y en Barranquilla, Mi Techo Propio ha dinamizado la comercialización. En estas tres ciudades, las ventas de vivienda VIS han crecido más del doble de la media nacional y representan 53 % del total nacional.

El informe señala que en Bogotá las ventas acumuladas a septiembre alcanzaron 34.426 unidades, con un crecimiento de 17,8 % frente a 2024. En Antioquia, las ventas sumaron 17.856 unidades, con un aumento de 32,2 %, y en Atlántico se ubicaron en 11.773 unidades, lo que significó un incremento de 27,4 %. Estos resultados contrastan con los descensos en iniciaciones de obra, que cayeron 16,6 % en Bogotá, 12,4 % en Antioquia y 50,4 % en Atlántico.

En otras regiones, el comportamiento fue dispar. Cundinamarca registró un crecimiento de 11,8 % en ventas, mientras que departamentos como Tolima y Valle del Cauca mostraron incrementos moderados o caídas. Camacol precisó que la dinámica regional depende en gran medida de la existencia de incentivos locales y de la capacidad institucional para gestionar suelo urbanizable.

Factores que explican la coyuntura sectorial

Camacol explicó que el balance general del mercado de vivienda nueva en 2025 está determinado por la combinación de factores de política pública, disponibilidad de crédito y confianza del consumidor. Aunque el repunte en ventas y lanzamientos refleja una reactivación comercial, las cifras de iniciaciones muestran que el ciclo de inversión sigue en terreno negativo.

“El crecimiento de las ventas y lanzamientos evidencia que la demanda está respondiendo a las condiciones de mercado, pero la materialización de proyectos aún enfrenta limitaciones”, señaló la Dirección Económica y de Información del gremio. Entre los factores identificados se encuentran los efectos rezagados de la suspensión de las preasignaciones de Mi Casa Ya y la persistencia de tasas de interés elevadas que afectan la financiación tanto de constructores como de compradores.

De acuerdo con el reporte, las experiencias locales de Bogotá, Medellín y Barranquilla muestran el potencial de los programas de subsidios y estímulos para dinamizar la vivienda social. El gremio indicó que estas iniciativas contribuyen a mantener el empleo y la actividad constructora, además de mitigar el impacto de la desaceleración en los inicios de obra.

Camacol reiteró que la reactivación del sector edificador requiere estabilidad en los instrumentos de apoyo a la demanda y en los mecanismos de financiación. Según la entidad, la sostenibilidad del mercado depende de la articulación entre los programas nacionales y las estrategias locales, así como del avance de nuevas políticas de suelo y planeación urbana.

PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio