Bogotá y Cundinamarca enfrentarán en los próximos 15 años un fenómeno que redefine el panorama habitacional: se crearán más hogares que viviendas disponibles. Así lo revela el informe Perspectiva Económica 002 de octubre de 2025, elaborado por la Dirección de Estudios Económicos e Información de Camacol, con base en las proyecciones del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).
 

De acuerdo con el análisis, entre 2028 y 2040 la región sumará 389.000 nuevos habitantes —un crecimiento del 3,3%—, pero el número de hogares aumentará con mucha mayor rapidez. En el escenario base proyectado, se conformarán 1,3 millones de nuevos hogares, equivalentes a 102.000 por año. La explicación está en que cada vez hay menos personas viviendo bajo el mismo techo: el tamaño promedio del hogar bajará de 2,92 personas en 2018 a 1,9 hacia 2040.

“El verdadero dinamismo en la demanda de vivienda no provendrá del incremento poblacional, sino del crecimiento en el número de hogares”, precisa el informe. Este cambio demográfico responde, principalmente, a la reducción en los nacimientos y al envejecimiento de la población. La participación de los mayores de 60 años pasará del 16,5% al 21,8%, y la de los mayores de 40 años del 41,8% al 52,5%. Con más adultos mayores viviendo solos o en hogares pequeños, el mercado requerirá más viviendas, pero de menor tamaño y con servicios adaptados a esa nueva realidad.

Camacol advierte que este fenómeno transformará la estructura del sector inmobiliario: no solo crecerá la demanda total, sino que cambiarán las tipologías requeridas. “Nos enfrentamos a un menor número de personas por hogar, lo que cambiará las dinámicas de vivienda que tendremos en el futuro”, señala la publicación.

Sin embargo, la capacidad de producción formal no avanza al mismo ritmo. En los últimos 15 años, Bogotá y Cundinamarca han construido en promedio 58.662 viviendas por año, según datos de Coordenada Urbana. De ellas, el 64% corresponde a Vivienda de Interés Social (VIS) y el 36% a No VIS. Al comparar esa cifra con la creación anual de hogares del escenario base, el resultado es claro: por cada 10 familias nuevas solo habrá seis viviendas disponibles.

“Las iniciaciones de vivienda cubrirían únicamente el 57% de la demanda potencial”, concluye Camacol. Solo en el escenario más conservador —en el que el tamaño de los hogares disminuye lentamente y se forman menos unidades— la producción formal alcanzaría a responder a la demanda total.
 

El rezago estructural en la oferta formal podría derivar en una expansión de la informalidad habitacional. “La construcción de vivienda formal no lograría cubrir la potencial formación de hogares que se plantea, lo que podría derivar en una mayor expansión de la informalidad habitacional en la ciudad”, advierte el informe.

El diagnóstico plantea un desafío directo a los gobiernos distritales y departamentales que asumirán entre 2028 y 2040. Durante esos tres periodos administrativos deberán definir políticas de vivienda basadas en un escenario donde la población crece poco, pero los hogares se multiplican con rapidez.

La nueva presión sobre el suelo y las políticas de vivienda

El cambio demográfico no solo altera las cifras de demanda, sino también la naturaleza de lo que se necesita construir. Con hogares más pequeños y una población que envejece, la tendencia apunta a una mayor necesidad de viviendas compactas, seguras y accesibles, así como de proyectos adaptados para personas mayores. El informe identifica el “senior living” como un mercado emergente: residencias de menor tamaño con servicios integrados como atención médica, recreación y tecnología doméstica adaptada.

En palabras de Camacol, esta transformación “abre oportunidades de negocio” en segmentos que hasta ahora tenían un desarrollo incipiente en la región. No obstante, el gremio insiste en que esas oportunidades solo serán sostenibles si existe una planificación territorial organizada y una expansión suficiente de la oferta formal.

De no ajustarse el ritmo constructivo, la brecha entre hogares y viviendas podría mantenerse o incluso ampliarse. El estudio muestra que la tasa de iniciaciones de vivienda nueva por cada mil habitantes descenderá de 5,03 en 2028 a 4,87 en 2038, nivel en el que se estabilizaría hacia 2040. Esto significa que, aun cuando la población crece, se edifican proporcionalmente menos unidades por habitante.

Camacol sugiere que los gobiernos locales deben actuar con visión regional. Recomienda mantener y articular programas exitosos de acceso a vivienda, como Mi Casa en Bogotá, con políticas nacionales como Mi Casa Ya para municipios cercanos. “Extender esa visión de continuidad y articulación territorial permitirá mantener la senda de resultados y cohesión regional en materia habitacional”, señala el gremio.

Además, el documento subraya la necesidad de impulsar proyectos ambientalmente sostenibles, garantizar la continuidad de los subsidios a la demanda y facilitar el acceso al crédito hipotecario, especialmente para los hogares de menores ingresos. Estas medidas, sumadas a una planeación del suelo más eficiente, serían claves para evitar que el déficit habitacional se amplíe.

El fenómeno demográfico y el ritmo constructivo no avanzan en sincronía. Mientras la población de Bogotá y Cundinamarca crece de forma moderada, los hogares se fragmentan y se multiplican, demandando más viviendas de las que se edifican. La conclusión técnica de Camacol es clara: si el patrón actual de construcción se mantiene, la región solo podrá responder al 57% de la demanda futura de vivienda formal.

La situación representa una paradoja: menos nacimientos y una población que envejece, pero más necesidad de viviendas. Detrás de esa aparente contradicción está la transformación del hogar colombiano, que ya no se define por la cantidad de hijos ni por familias extensas, sino por la prevalencia de hogares pequeños, unipersonales o de parejas sin hijos.

Cada una de esas nuevas configuraciones demanda su propio espacio, servicios y localización. La vivienda, por tanto, se convierte no solo en un bien físico, sino en un reflejo de los cambios sociales, económicos y culturales que redefinen la región. Como concluye el informe, “las distintas trayectorias demográficas incidirán en la demanda de vivienda y servicios, aportando un marco analítico más amplio y robusto para la planificación territorial y sectorial”.

PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio