El Decreto 768 de 2025 introduce cambios significativos en el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia. En específico, surge como una adición al Decreto 1070 de 2015 (relacionado con el sector Defensa) y regula de forma parcial Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana). Su finalidad es modernizar y extender el alcance de las autoridades en conflictos de convivencia en conjuntos residenciales y en copropiedades.

En general, la nueva regulación establece directrices específicas en torno a:

• Empleo de los medios de la policía y medidas correctivas.
• Deberes y obligaciones de los alcaldes y otras autoridades.
• Privacidad de habitación y propiedad horizontal.
• Manejo de caninos de tratamiento especial.

En la sección 2, el Artículo 2.2.8.18.2.1, del Decreto, se explica que el propósito principal de la actuación policial es recuperar la armonía y el orden de la comunidad. Para lograrlo se priorizan métodos de protección, reparación, enseñanza o prevención. Solo si es necesario para restablecer la convivencia y el orden público, se recurrirá a los métodos de Policía. Y como último recurso, si estos no funcionan, se aplicarán sanciones.

Se añade que, el orden público que la policía busca proteger es el que asegura que todos puedan ejercer sus derechos humanos plenamente. Por lo tanto, nunca se usarán acciones, métodos o castigos que violen esos derechos.

En resumen, el decreto otorga más facultades a Policía Nacional y a las autoridades para intervenir en situaciones de convivencia en edificios y conjuntos, con un enfoque de prevención y seguridad. Las intervenciones de los procesos de policía se basarán en enfoques como: enfoque diferencial, territorial, respecto y garantía de los derechos.

Otros aspectos claves del Decreto 768 de 2025

Entre otros aspectos clave que aborda el texto sobre la propiedad privada, se destaca la regulación de las protecciones exteriores de ventanas. La instalación de vidrios insonorizados, películas de protección solar u otros elementos temporales, que no se considerarán en acciones que adecenten la integridad urbanística, siempre y cuando cumplan con las normas de propiedad horizontal y las reglas de planeamiento urbano.

Además, el Decreto abarca actividades económicas dentro de la propiedad horizontal, regulaciones publicitarias, sanciones por no entregar actas de asambleas, el comité de convivencia y el manejo especial de caninos.

• Mascotas en áreas comunes: el decreto refuerza las medidas frente a aspectos como el uso de correas, la recogida de excrementos y la prohibición de razas peligrosas en ciertas áreas, según lo establecido con el reglamento interno.
• Comportamientos que afectan al convivencia: aborda las multas y sanciones para comportamientos como el consumo de sustancias psicoactivas en áreas comunes, el daño a bienes de uso común y el incumplimiento de las normas de seguridad establecidas por la administración.

Vale destacar que, si bien el Decreto 768 de 2025 está relacionado con la Propiedad Horizontal no modifica la Ley 675 de 2001, que regula los inmuebles, conjuntos o edificios bajo este régimen en el país y se clasifican en tres tipos: residencial, comercial o mixto que combinan actividades residenciales y comerciales.

En el Congreso de la República están buscando reformar la Ley 675 de 2001, abordando temas como el control financiero, las plataformas digitales, la convivencia y la responsabilidad legal. Para consultar a detalle los cambios que introduce el nuevo Decreto ingrese aaquí: https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=260696

FUENTE: https://caracol.com.co/2025/09/05/nuevo-decreto-768-de-2025-para-propiedad-horizontal-que-cambia-y-como-impacta/