El Ministerio de Vivienda publicó un borrador de decreto que plantea modificar de manera estructural las reglas de la Vivienda de Interés Social (VIS), al eliminar su indexación al salario mínimo, fijar los precios en pesos desde el inicio de los contratos y unificar el tope máximo.

La propuesta, que busca proteger a los compradores frente a aumentos asociados al salario mínimo, llega en un contexto de desaceleración prolongada del sector edificador y ha generado advertencias sobre posibles efectos adversos en la oferta, los precios y la seguridad jurídica de los proyectos en curso, según manifestó ANIF. 

Cambios propuestos en el esquema de precios de la VIS

De acuerdo con el borrador de decreto, el valor de la VIS dejaría de expresarse en salarios mínimos y pasaría a fijarse exclusivamente en pesos desde la etapa de separación del inmueble. Además, se propone unificar el tope de precio en 135 salarios mínimos como regla general para todo el país, eliminando el esquema actual que permite límites de 135 o 150 salarios mínimos según la ubicación del proyecto, así como un tope de 175 salarios mínimos para proyectos de renovación urbana, establecidos en el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026.

La iniciativa también restringe los ajustes al precio pactado, permitiéndolos únicamente en circunstancias extraordinarias y siempre que estén debidamente sustentados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED), elaborado por el DANE. Este índice sería el único mecanismo autorizado para justificar incrementos durante el desarrollo del proyecto, lo que representa un cambio sustancial frente al esquema vigente, en el que la indexación al salario mínimo ha sido una referencia central para el sector.

Sin embargo, el uso exclusivo del ICOCED presenta limitaciones estructurales. Según explica ANIF, este indicador no incorpora componentes clave del costo total de una vivienda, como el valor del suelo ni los costos administrativos y financieros asociados al desarrollo de los proyectos. Aunque el índice refleja que la mano de obra representa el 20,4% de los costos y los materiales de construcción el 50,7%, esta medición no cubre la totalidad de los factores que inciden en el precio final de la VIS.

Impactos sobre costos, oferta y demanda de vivienda

El análisis de los costos sugiere que congelar los precios en pesos sin mecanismos de ajuste que reflejen de manera integral la estructura de gastos podría alterar los incentivos para la construcción de nuevos proyectos VIS. Según Anif, la fijación de precios con ajustes limitados podría reducir la rentabilidad esperada de los desarrolladores, lo que, en el mediano plazo, se traduciría en una menor oferta de este tipo de vivienda.

Este efecto tendría implicaciones relevantes para el mercado inmobiliario, dado que la vivienda VIS representa aproximadamente el 67% de las ventas totales de vivienda en el país. Una reducción en la oferta podría presionar al alza los precios de la vivienda nueva y usada, así como los valores de los arriendos, al tiempo que parte de la demanda insatisfecha se desplazaría hacia otros segmentos del mercado.

El contexto macroeconómico del sector refuerza estas preocupaciones. Las edificaciones acumulan nueve trimestres consecutivos de contracción, con una caída de 8,1% en el año corrido al tercer trimestre de 2025. Si bien las ventas de vivienda registraron un repunte de 11,8% a noviembre, alcanzando 159.756 unidades, esta cifra se mantiene por debajo de los niveles observados en 2021 y 2022, cuando se superaron las 223.000 unidades vendidas.

En paralelo, las iniciaciones de proyectos VIS cayeron 26%, alcanzando mínimos históricos. Este deterioro se ha visto agravado por el aumento en los desistimientos de compra tras la eliminación del programa Mi Casa Ya, lo que ha debilitado aún más la dinámica del segmento de interés social. 

Incertidumbre jurídica y llamado a diálogo técnico

Otro de los puntos señalados en el análisis técnico es la incertidumbre jurídica que podría generar el decreto. El régimen de transición incluido en el borrador es considerado ambiguo, en particular por la falta de claridad sobre qué constituye una “situación jurídica consolidada” en los negocios que ya se encuentran en curso. Esta indefinición podría dar lugar a interpretaciones divergentes y conflictos entre compradores, constructores y entidades financieras.

Adicionalmente, el proyecto prohíbe la indexación del precio en la etapa de escrituración, incluso para contratos que se hayan iniciado bajo las reglas anteriores, lo que introduce un elemento adicional de incertidumbre para los proyectos que se encuentran en desarrollo y que fueron estructurados con supuestos distintos a los que ahora se pretenden imponer.

La propuesta se da en un escenario marcado por el incremento del salario mínimo en 23,7%, un ajuste que ha tenido efectos transversales sobre los costos de la economía. Frente a este panorama, Anif ha planteado la necesidad de que el gobierno abra un diálogo técnico con el sector constructor y financiero, en lugar de avanzar en controles de precios que podrían profundizar los desequilibrios existentes.

Las recomendaciones del Centro apuntan a la construcción de soluciones técnicas que consideren de manera integral la evolución del precio del suelo, los costos directos de producción, la inflación y los salarios, con el fin de proteger a los compradores sin comprometer la viabilidad económica de los proyectos ni la oferta futura de vivienda de interés social.

FUENTE: https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/proyecto-de-decreto-sobre-vivienda-vis-plantea-cambios-en-precios-y-genera-alertas-en-el-sector-constructor-anif-486792