Un análisis del sector inmobiliario colombiano realizado por Asobancaria advierte que la tokenización de activos reales puede convertirse en una fuente adicional de capital para proyectos especializados de renta, en una fase en que los vehículos tradicionales de financiación no cubren toda la demanda.
El documento, que examina el estado actual de este mecanismo en el mundo y sus posibilidades en Colombia, concluye que segmentos como el Build to Rent, el coliving y el senior living son los más aptos para adoptar este esquema.
La tokenización inmobiliaria consiste en representar digitalmente derechos económicos asociados a un activo inmobiliario para distribuir la participación entre múltiples inversionistas. Es decir, se usan vehículos intermedios —sociedades por acciones simplificadas (SAS), fideicomisos o fondos de inversión colectiva— que concentran la titularidad legal del inmueble y emiten los tokens. El análisis precisa que este esquema "no necesariamente implica que cada inversionista deba escriturar y registrar su porción de propiedad del inmueble".
Qué segmentos del mercado colombiano podrían beneficiarse primero
El análisis identifica los proyectos concebidos desde su planeación para destinación a renta institucional de largo plazo —conocidos internacionalmente como Build to Rent— como los candidatos naturales a explorar esta vía. El documento señala que "modelos como el Build to Rent podrían encontrar en estos esquemas una fuente adicional de capital", junto con segmentos como vivienda en renta urbana, senior living, coliving o activos turísticos estructurados.
Puesto que estos modelos de negocio generan flujos de caja predecibles en el largo plazo, lo que facilita estructurar la emisión de tokens sobre los rendimientos esperados. La tokenización, en este caso, no compite con el crédito constructor ni con los fondos de inversión colectiva ya existentes, sino que se suma a ellos. El análisis es preciso al señalar que el mecanismo "en ningún caso sustituye al crédito constructor ni a los vehículos tradicionales, pero sí amplía el espectro de instrumentos disponibles".
Cómo funciona la tokenización de activos inmobiliarios
Lo que adquiere un inversionista a través de un token —similar a una "ficha" o "cupón", que representa activos, servicios o derechos dentro de una cadena de bloques (blockchain)— varía según la estructura jurídica que concentra la propiedad del inmueble. El análisis de Asobancaria distingue entre participaciones fraccionadas en la estructura que centraliza el dominio, derechos sobre flujos de renta y derechos sobre deuda asociada a un proyecto. Esta distinción es relevante porque determina el perfil de riesgo y retorno de cada instrumento, así como el marco regulatorio aplicable.
Se señala que la tokenización "guarda relación con la experiencia colombiana en titularización hipotecaria, donde carteras de créditos hipotecarios y sus flujos de pago se estructuran a través de vehículos especializados para su colocación en el mercado de capitales".
Más allá de la tecnología, el análisis subraya su utilidad económica concreta: "facilita el acceso a la inversión inmobiliaria desde montos menores, amplía la base de inversionistas y puede contribuir a la diversificación de portafolios". También abre posibilidades de mejorar la eficiencia en procesos de emisión, registro y transferencia de participaciones, y la liquidez relativa del activo, siempre que existan plataformas secundarias reguladas donde puedan negociarse.
Sobre la tokenización inmobiliaria en Colombia
El valor del mercado inmobiliario mundial se estimó en aproximadamente 379,7 billones de dólares (es decir, miles de millones de pesos) en 2022. Sin embargo, el volumen de bienes raíces actualmente tokenizados se ubica entre 4.000 millones y 20.000 millones de dólares, lo que evidencia, según el análisis, "una penetración aún incipiente frente al tamaño total del mercado". La tokenización de bienes raíces creció alrededor de 28 % interanual en 2024, y Deloitte proyecta tasas de crecimiento anual compuestas superiores al 20 % en la próxima década.
En Colombia, sin embargo, se advierte que el país "no cuenta actualmente con un marco normativo estructurado" para la emisión de activos digitales, y que los únicos acercamientos han sido de reporte tributario —declaración de renta— e informes a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF). Cualquier esquema que pretenda desarrollarse debe articularse con la normativa del mercado de valores, la ley 1258 de 2008 para las SAS y el decreto único reglamentario del sector financiero para los fideicomisos.
A diferencia del caso del Salvador, donde Banco Atlántida reporta haber estructurado 11 proyectos que proyectan cerca de 100 millones de dólares en tokenizaciones durante los próximos 12 meses, con más de 200 millones de dólares en préstamos bancarios tradicionales vinculados a esas estructuras. El análisis concluye que la experiencia salvadoreña "demuestra que la tokenización puede desarrollarse con reglas claras, integración bancaria y participación activa del sistema financiero formal".
MARÍA CAMILA MONSALVE MARTÍNEZ
Portafolio
