La caída en la confianza de los hogares en el programa ‘Mi Casa Ya’ ha provocado un giro significativo en el comportamiento del mercado inmobiliario en Bogotá y Cundinamarca. Los subsidios distritales de vivienda ganan protagonismo como uno de los principales factores de decisión para la compra de vivienda, relegando al programa nacional a un tercer plano en apenas un año.

Así lo reveló el 17° Estudio de Oferta y Demanda de Vivienda y No Habitacionales de la Cámara Colombiana de Construcción, Camacol, en el que evidenció que el 88,4% de los posibles compradores de vivienda tienen planeado solicitar subsidio de vivienda y el 11,6 % dependen de uno para hacerlo. De estos, el 65% lo harán con caja de compensación, el 43,1% con subsidios distritales de vivienda y apenas el 16,3% con el subsidio del Gobierno, Mi Casa Ya.

Según Edwin Chiriví, gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, esta dinámica era muy distinta en años anteriores, pues el programa del Gobierno era el que jalonaba 7 de cada 10 ventas de vivienda el país. Sin embargo, por los cambios en el programa en los últimos años de Gobierno, los hogares han perdido la confianza en él.

“Se perdió la confianza en ‘Mi Casa Ya’ aquí en la ciudad y de forma muy creciente, solo un año, ya el 43% de los hogares creen que lo van a hacer con los subsidios del distrito”, mencionó.

No obstante, esta reconfiguración del mercado desde hace ya algunos meses, y el éxito de las alternativas distitales, ha impulsado indicadores clave del sector, como el crecimiento del PIB de edificaciones y la reducción de desistimientos, que ya muestran señales favorables, pero también reflejan nuevas dinámicas en la demanda.

“Tenemos tres señales favorables desde el punto de vista del contexto macro en nuestro sector, en la ciudad y la región”, señaló Chiriví. La primera, según explicó, es que “el PIB de construcción de edificaciones está creciendo a una tasa del 5,4%”. Indicó que el año pasado ese indicador era negativo, por lo cual el crecimiento observado hacia el cierre de 2024 representa un cambio importante. Además, destacó que “las actividades especializadas de construcción están creciendo al 8,5% y, en general, el PIB de construcción está creciendo al 10,8%”. En contraste, subrayó que a nivel nacional “el último dato mostró una reducción del menos 7%”.

Otra señal destacada por Chiriví fue la evolución de las tasas de interés: “Desde el punto más alto de las tasas de interés a la fecha, hemos visto una reducción de seis puntos porcentuales, es decir, 600 puntos básicos en el VIS y en el No-VIS”. Añadió que, por primera vez en dos años, la vivienda de interés social tiene unos costos de financiación menores a los de la vivienda No-VIS”.

El gerente de Camacol también se refirió al comportamiento digital del mercado. Según el análisis, las búsquedas de vivienda en las plataformas digitales muestran que hay 9,1 millones de búsquedas a lo largo del último año en la región. Agregó que es “el dato más alto que hemos observado desde diciembre del 2020” y que “es un crecimiento de cerca del 40% frente a mediados del año anterior”.

A pesar de estas señales, la ejecución de subsidios aún presenta desafíos. “Para este año tenemos 20.000 subsidios en compra, vamos ejecutando a mayo 4.400. Entonces, tenemos que acelerar la máquina de ejecución de subsidios”, precisó Chiriví. No obstante, aclaró que hay disponibilidad de subsidios en el mercado bogotano, "y eso es una buena señal”.

En cuanto al comportamiento del mercado en la región, explicó que “vimos una primera señal de crecimiento favorable en los lanzamientos de vivienda, 26% en lo corrido de este año y 6,8% en los últimos 12 meses”. En cuanto a ventas, informó que “el crecimiento a lo largo del último año neto me da menos 1,3%, es decir, las ventas casi que están en los mismos niveles del año pasado”.

Uno de los efectos más directos de las políticas de vivienda distrital, señaló Chiriví, es la reducción de los desistimientos. “Las familias que se iba a bajar de su negocio decidió quedarse en el negocio y seguirle apostando a comprar su vivienda”, sostuvo. Según cifras del gremio, se evidenció una reducción del 18,7% en los desistimientos en el último año, y en el caso de vivienda de interés social, del 19,4%.

Los resultados de la investigación anual de Camacol también revelaron un aumento significativo en la demanda potencial, pues 101.355 hogares son los potenciales compradores de vivienda en los próximos 12 meses. Este número incluye a los hogares que manifestaron interés en comprar, que tienen intención y que ya están buscando, además de los que buscan solo vivienda nueva y que ya tienen una evaluación de crédito favorable o un crédito preaprobado y recursos para el pago de la cuota inicial. De acuerdo con Chiriví, “es el segundo mejor dato en la historia reciente del sector desde el año 2017”.

La evolución en la percepción del momento para comprar vivienda también mostró un cambio. En Bogotá, uno de cada dos hogares considera que es un buen momento para comprar vivienda, aunque también indicó que los hogares que quieren comprar en los próximos 12 meses bajó de un 56% a un 43%, es decir que el número de hogares que ya están buscando vivienda pasó de 4 de cada 10 a 1 de cada 4.

En el caso de Cundinamarca, los resultados fueron similares. “Crece la percepción de buen momento para comprar vivienda, pero los resultados de si lo van a hacer en los próximos 12 meses o si ya empezó a buscar vivienda se reducen frente al año anterior”, puntualizó.

Una de las variaciones más notorias en los patrones de búsqueda de vivienda está en la localización. Aumentó el número de hogares que buscan sólo en Bogotá, pasó del 46,1% al 49,1%, mientras que se redujo los que buscan solamente en los municipios aledaños. De otro lado, creció un nuevo factor: los hogares están buscando en otras ciudades del país para invertir. Ese porcentaje pasó del 3,3% al 8,9%. Las ciudades con mayor número de menciones en búsquedas de vivienda fuera del departamento fueron Bucaramanga, Cartagena, Villavicencio, Ibagué y Cali.

En cuanto a la demanda interna, dentro de Bogotá las localidades con mayor actividad de búsqueda fueron Suba, Engativá, Kennedy, Bosa y Usaquén. En municipios aledaños, se destacaron Funza, Mosquera, La Vega, San Francisco y Chía.

PAULA GALEANO BALAGUERA
Periodista de Portafolio